용산은 불타오르고 있는가?
[정치] 용산은 불타오르고 있는가?
2010.07.08.목요일
물뚝심송
이미 오래전, 고무신 신고 쭈쭈바나 빨면서 코 찔찔 흘리고 다니던 어린 시절 내 눈에 비친 건축물 중에 단연 최고는 이거였다.
혹시 모를 사람을 위해 설명을 해 주자면, 저건 광자력 연구소다. 희끄무레하게 둘러싸고 있는 반원형 돔은 에너지 쉴드이고 저 연구소 앞마당에는 풀장이 있는데, 유사시에는 그 풀장이 갈라지면서..
마징가 제트가 출동하는 곳이다.
어린시절의 나는 저런 연구소가 실제로 어디 있는걸로 알았다. 최소한 비슷한 거라도 있겠지. 그리고 난 그런 곳에서 살면서 일하고 싶었다. 그 꿈은 이루어지지 않았다.
그런데 배나온 아저씨가 되어 뒹굴거리는 지금에 와서 알고보니 진짜 비슷한 곳이 있었다.
그것도 어렸을 때 본 촌스러운 디자인도 아니고 훨씬 더 멋있는 놈이 존재하고 있었다. 풀장 대신 강이 흐르고 있으니 더 좋다. 연구소의 위력을 숨기기 위해 위장용으로 심어 놓은 녹지 구성도 좋다. 근데 에너지 쉴드는... 없나보다.
맞다. 저기가 용산이다. 코레일이 보유하고 있는 용산역 주변의 철도정비창 부지에다가 서부이촌동 재개발 지역을 더 합쳐서 만들어질 예정인 용산 역세권 국제 업무단지란다.
딱 보기에도 돈을 쳐바른 홈페이지라는 것을 알 수 있다. 원래 사기꾼들이 홈페이지는 더 멋지게 만들기 마련이다. 물론 이 드림허브가 사기꾼이라는 얘기는 절대 아니니 오해하지 마시기 바란다.
566,800제곱미터, 대략 17만평의 면적, 거기에 600% 이상의 용적률이 적용되어 건물 면적은 317만제곱미터가 된다. 코엑스의 다섯배 규모이다. 전체 사업자금 규모는 초기에는 28조 얼마라더니 이제 점점 늘어나서 31조가 넘어가고 있다. 31조면 분당규모의 신도시를 다섯 개 정도 건설할 수 있는 자금이다. 물가인상률은 빼고 계산했다. 아니, 분당이 문제가 아니지.. 가카의 4대강 사업자금 22조를 훌쩍 상회하는 자금이다. 새만금 사업자금보다도 많다. 쫀쫀하게 국내 얘기만 하지 말자. 쉽게 얘기해서 서울시 한복판 용산이라는 좁은 땅에 두바이를 한 개 건설하겠다는 얘기다. 이러면 좀 이해가 되겠지..
그리고 공사 자체는 2012년 1월에 착공하여 2016년에 완공될 계획이라고 한다. 말 그대로 꿈의 중심이며, 해방이후 최대 규모의 민자사업이라고 볼 수도 있다.
그 위용앞에서 모든 딴지스들은 잠시 하던 짓을 멈추고 경의를 표하기 바란다. 이 정도면 광자력 연구소가 문제가 아닌 수준이다. 어찌보면 에바에 나오는 신동경?? 저 건물들 유사시에는 막 땅속으로 사라지는 건가?
이 모든 계획의 최초 발상은 그 규모로 미루어 충분히 짐작 가능하겠지만 가카의 머릿속에서 나왔다. 가카 말고 이 땅의 그 누가 이런 거대한 삽질을 계획할 수 있을까. 잠시라도 그런 불손한 생각을 했다면 반성할 지어다.
겸허한 마음으로 가카의 망상상상력의 위용을 살펴보자.
- 잠실에 지어질 제2롯데월드의 중심에는 초고층 호텔이 들어설 예정이다. 그 호텔의 높이는 최대 555m. 이거 때문에 심지어 성남비행장까지 한방 먹었다.
- 상암동에는 DMC, 디지털 미디어 씨티가 들어선다. 거기에도 랜드마크가 될만한 빌딩이 있다. 670m짜리. 계획대로라면 이게 최고높이가 된다.
- 여기 드림허브에는 152층짜리, 620m의 높이를 자랑하는 드림타워가 들어설 예정이다.
이 세가지를 서울의 3대 랜드마크로 간주해서 남산타워 꼭대기(480m)보다도 높은 높이로 지어 올리겠다는 발상이 가카의 머릿속에서 나와 버린 것은 이미 오래전 일이다. 그리고 그 발상의 뒤에는 코레일이 숨어 있었다.
용산역 옆에는 전통적으로 철도청이 운용하던 철도정비창이 엄청난 넓이로 자리잡고 있었다. 서울시는 이 정비창이 공해유발시설이므로 하루속히 옮길 것을 요구하고 있었고 더욱이 코레일은 그 말도 많고 탈도 많은 고속철을 건설한 후유증으로 인해 10조원이 넘는 부채에 만성적으로 시달리고 있던 참이었다.
참여정부가 임명해 준 코레일 사장 이철은 이 적자를 어떻게 해서든 해결해 보려고 코레일을 그야말로 쥐어 짜듯이 운영을 했다. 그 와중에 KTX 여승무원들 문제가 생기면서 엄청난 시간동안 투쟁해 왔다는 사실을 기억하는가? 그렇게 노조를 괴롭히면서 운영한 결과 2006년 한해동안 줄인 적자 규모가 겨우 4000억원. 아직도 고질적인 적자는 해결치 못하고 있을뿐더러 늘어나는 이자도 감당하기 어려운 수준이었다. 결국 이철 코레일 사장은 용산의 노른자위 땅을 차지하고 있는 철도정비창 부지를 개발해서 그 이익으로 적자를 해소하자는 서울시의 제안에 솔깃하게 된다. 그리고 나서는 일이 일사천리로...
잠시 옆길로 새 보자.
PF를 아시는가? 현대사회를 살아가는 딴지스라면 이 정도는 기본으로 알아줘야 한다. 이름하여 프로젝트 파이낸싱. 알고보면 돈놓고 돈먹기.
이 개념은 사실 그리 어려운 것은 아니다. 다만, 금융권에서 돈을 빌려오려면 토지나 건물, 혹은 실제 존재하는 가치를 담보로 해야 한다는 기존의 상식을 깨고, 지금 벌어질 프로젝트의 미래 현금 흐름의 가치를 담보로 사전에 돈을 빌려온다는 개념이 추가된 것 뿐이다. 즉, 대규모 개발사업을 할 때, 그 사업자금을 은행에서 빌려 오면서, 이 사업이 성공할 때 벌어들일 수 있는 수익을 담보로 한다는 것이다. 사업주의 입장에서는 별다른 현금 보유도 없이 거대한 규모의 사업을 시행할 수 있게 된다는 장점이 있고, 은행 입장에서는 일반적인 대출이자를 훨씬 상회하는 고수익을 실현할 수 있게 된다는 장점이 있다.
하지만 이로 인해 생기는 변화는, 금융권이 담보의 가치만 따져서 돈 빌려주고 이자만 받아 먹는 게 아니라, 실제 그 사업이 진행됨에 따라 발생하는 가치의 실현에 직접적인 관계를 가지게 되고, 나아가 사업체에 지분을 가지고 참여하게 될 수도 있다는 것이다. 거기에 미래의 이익 실현에 차질이 생기게 되면, 사업주만 망하는 게 아니라 은행도 같이 휘청거리게 된다는 점도 있다.
이미 우리 사회에서는 다양한 분야에서 이 프로젝트 파이낸싱이 광범위하게 퍼져 있다. 그리고 심각한 문제점을 노출시키고 있다.
단순한 얘기다. PF가 주로 적용되는 곳이 대부분 건설 프로젝트인데, 다 지어놓고 나서 예상처럼 분양이 안되어 버린다면, 기대했던 이익이 실현되지 않는다면, 바로 이 PF 금융은 연체되기 시작하는거고 그 규모의 거대함으로 인해 금융기관의 부실로 직결된다는 얘기이다. 이미 PF에 많이 참여한 저축은행들의 대출 연체율이 위험한 수준으로 치솟고 있고, 그들의 부실이 야기할 금융 위기에 대한 우려가 곳곳에서 쏟아져 나오고 있는 상황이다.
그리고 이 드림허브는 그 PF의 꽃이라 불릴 만한 자격이 있다. 그리고 아마도 최대 규모의 부실 PF 로 기록될 수도 있을 것 같다.
서울시는 이명박-오세훈으로 이어지는 시장라인에서 이미 이 사업에 대해 적극적인 참여를 아끼지 않았다. 3대 랜드마크를 얘기한 이명박에 이어, 한강 르네상스를 얘기하는 오세훈까지 심하게 말하면 이 드림허브 사업에 목을 매고 있다. 심지어 드림허브 컨서시엄에 서울시가 지분참여까지 하고 있다.
코레일은 자신들이 보유한 토지의 보유자로써 땅만 팔고 끝나는 게 아니라, 역시 드림허브의 일대주주(25% 지분보유)로 참여하고 있다.
그리고 언제나 그렇듯이 이 사업에는 역시나 삼성이 핵심적인 역할을 수행하면서 참여하고있다. 이제부터 과연 이들이 어떤 일을 해 왔는지 살펴보기로 하자.
2006년 8월 23일
참여정부의 철도 정상화 방안의 일환으로 용산 역세권 개발 사업이 확정된다.
2007년 8월 22일
서울시에서 용산 국제업무단지 조성 기준안이 확정발표된다. 바로 이어지는 30일에는 사업자 선정 공모가 나가게 된다.
이 부분에 묘한 사건이 한 개 낑겨있다.
애초에 코레일은 자신들이 보유하고 있는 철도정비창 부지만 단독으로 개발하려는 생각을 가지고 있었다. 그러나 서울시는 그 부지에 더해 서부 이촌동의 일반인들의 주택가, 상가까지 일거에 개발해 버리려는 계획을 만들어 버렸다. 자기 땅만 내놓고 개발하면 모를까, 일반인들의 부동산까지 수용해서 개발하려면.. 그거 이만저만 골치아픈 일이 아니다. 코레일은 이런 이유로 매우 난색을 표하다가 돌연 서울시의 계획에 합의하게 된다.
그와 때를 같이하여, 법조항이 수정된다.
22조 (토지등의 수용 또는 사용)
① 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다. 다만, 제11조제1항제5호 및 제7호부터 제11호까지의 규정(같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 100분의 50 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외한다)에 해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 토지 소유자의 동의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 하며, 그 기준일 이후 시행자가 취득한 토지에 대하여는 동의 요건에 필요한 토지 소유자의 총수에 포함하고 이를 동의한 자의 수로 산정한다.
밑줄 친 부분은 원래 2/3이상이었다. 그게 1/2로 낮추어진 것. 그리고 놀랍게도, 아니 별로 안놀랍게도 이 개정안의 제안자는 드림허브였다.
이 시점은 2007년 참여정부 말기였다. 아파트 재건축이나 지역 재개발에 관심있는 사람은 저 2/3과 1/2의 차이가 어떤 의미인지 이해할 것이다. 이건 단순한 숫자의 문제가 아니라, 개발이 가능한가 불가능한가를 가를 정도로 큰 차이가 된다.
당연한 일이겠지만 이 부분을 놓고 용산 서부이촌동의 주민들은 헌법소원을 제기하기에 이른다. 저 조항 자체가 용산개발사업자에게 특혜를 주기위한 처분적 법률에 해당하여 평등권및 재산권을 침해한다는 주장이었다. 실제 헌법소원에서는 이 조항과 함께 다른 부분들도 같이 언급되고 있지만 편의상 한가지만 적었다. 그러나...
헌법재판소의 판단은 본안 심사도 필요없이 "각하" 처분이었다.
사실 이런 법조항 개정조차도 특정 세력이 의도한 시나리오에 따르는 일련의 작업이라는 주장은 절대 하지 못하겠다. 하지만 결과만 보더라도, 용산 역세권 개발 사업을 추진하는 주체들에게는 상식적으로 이해하기 힘들 정도로 온갖 특혜가 퍼부어졌다. 정부도, 서울시도, 코레일 조차도, 모두 일치단결하여 법조항도 뜯어 고치고, 해줄 수 있는 건 모두 다 해주고 있었다. 놀라운 일이다.
이 모든 것은 단순히 우연일 뿐이겠지..우연일꺼야..
하지만 이 인위적 우연으로 인해서, 주민들이 받은 고통은 상상을 초월한다. 수시로 전화와 문자로 개발사업에 대한 동의를 요구하는 드림허브의 반협박은 주민들을 질리게 만들었고, 동의를 해 준 순서대로 이주비를 차등지급하겠다는 둥, 법적으로 불가능한 루머는 쉴새없이 퍼지고 있었다. 어차피 거대한 힘들이 사업을 추진하는데, 일개 시민들의 입장이야 뭐가 중요했겠냐마는 오로지 자본을 위한 이 광풍은 끝내 엄청난 비극을 초래하게 된다.
어떤 비극인지는 아마 다들 아실거다. 정히 모르겠다면 일단 이 글을 끝까지 읽어 보실 것을 권하는 바이다.
2007년 11월 2일 삼성물산-국민연금 컨서시엄이 코레일로부터 사업자로 선정된다. 그리고 12월에 이 사업을 담당할 SPC(특수목적법인)인 드림허브금융투자프로젝트(주) 와 용산역세권개발(주) 두 개의 법인이 설립된다. 이 드림허브 주식회사의 지분 비율은 아래 표에 나와 있다.
지분도표를 보니.. 앗? 국민연금이 없네. 국민연금은 단순 투자자로 KB자산운용사가 국민연금의 펀드를 관리하면서 주주 목록에 대신 올라 있는 것인듯 하다. 10%의 지분이니 천억원 정도의 투자라고 봐도 되겠다. 투자해놓고 분위기 봐가면서 증자할 때 추가 투자를 할 것인가 말 것인가를 결정하게 될 것이다.
여기까지는 순조롭게 진행이 되어 왔다. 드림허브는 코레일 측에 토지 가격으로 약 8조원정도를 지불하기로 하면서, 워낙에 거액이라는 이유로 땅 자체를 4개로 나누어 순차적으로 매각계약을 하고, 각 매각 대금은 5년간 분납하는 형식으로 계약을 하게 된다. 사실 이것 조차도 공기업 거래기준에 5년 이상의 분납 계획은 할 수 없게 되어 있는 탓에 땅을 4개로 나누는 편법을 동원한 것이라고 볼 수 있는데 이런 완화된 계획 조차도 제대로 실행이 안되고 브레이크가 걸려 버리게 된다.
이 드림허브의 자본금 규모는 겨우 1조원. 30조 가까운 규모의 자금이 투입될 사업을 하기에는 작은 자본이다. 하지만 걱정없다. 어차피 대세는 PF 아닌가. 사업 자금은 다 빌려서 하면 될 것을 뭘 걱정을 하나.. 라고 안심을 했지만...
1조원 정도는 땅값 8조원 조차도 갚을 수 없는 푼돈일 뿐이다. 최초에 투자된 돈으로 일단 계약금부터 지불하고 일을 시작했지만, 그 뒤부터는 중도금 지급이 멈춰 버린 것이다.
핑계는 미국발 금융위기와 그에 따른 국내 부동산 경기의 악화.
부동산 경기가 최고조에 달했던 2006-7년 상황에 비추어 마련된 계획이 물거품이 될 위기에 빠져 버린 것이다. 드림허브의 지분을 가진 컨서시엄 중에서도 직접 시공을 하게 될 건설사들의 대표격인 삼성물산은 이 사업이 계획대로 진행될 경우, 예상했던 수익이 발생하지 않으리라는 것을 직감하게 된다. 아니, 애시당초 사업권을 따내기 위해서 코레일의 무리한 요구인 땅값 8조를 지불하겠다고 나선 것 자체가 허황된 계획일 수도 있었다. 일단 사업권 따내고 침발라 놓으면 지들이 어디 가겠나~ 하는 생각과 함께 나중에 수작 부려서 값도 깍고 정부 지원도 더 받아내는 수법, 이런 것은 건설 토목 분야에서는 아주 일상화된 기법일 뿐이다.
이 이후에 발생한 배째라와 에누리의 과정은 이렇게 진행된다.
2009년 3월 31일
약속된 중도금 4027억원 체납
2009년 10월 28일
중도금 납부시한 연기 및 납부조건 변경에 합의
이 대목에서 또 한번 거창한 특혜가 주어진다. 이미 드림허브는 계약 내용을 어기고 있는 시점인데, 가카 치하의 기획재정부는 공기업 거래 기준에 관한 법안을 개정하여 기존에 5년 한도로 되어 있는 분납 기한을 10년으로 연장해 주게 된다. 그리고 그 조항의 첫 번째 적용대상이 드림허브가 된다. 그래도 염치가 있었는지, 10년을 다 써먹진 못하고, 7년으로 연장해서 계약내용을 뜯어 고쳤다. 정부투자기관을 상대로 계약을 이행치 못하고 있는 놈들에게 처벌을 하는게 아니라 법안을 고쳐서 지원해준다. 나도 이런 특혜 한번 받아 봤으면 좋겠다.
2009년 12월 17일
드림허브는 중도금 납부를 위해 8500억원 규모의 ABS를 발행하여 중도금 일부를 납입하게 된다.
이 부분에서 우리는 과연 ABS가 뭔지를 확인해 볼 필요가 있다. ABS따위야 누구나 알고 있듯이 anti-lock braking system 아닌가............아닌가?
사실 이런 얘기는 전문가의 의견을 참고로 하는 것이 좋다. 해서, 정불챗방 수석 전문가의 조언을 구했다.
ABS는 자산유동화증권(Asset Backed Securities)이다. 자산유동화 증권은 그 가치나 수익이 대체적으로 환금성이 떨어지는 일군의 자산에 기반해서 생성된다.(이에 대해서 더 자세히 알고 싶은 독자들은 딴지 정불챗방에 문의하든지 구글신의 도움을 받아 쌀국 SEC가 2005년 1월 18일 포고한 Regulation AB를 살펴보기 바란다). 돈의 흐름을 생성하는 재무적 자산이 일단 자산유동화 과정을 거치면서 21세기 초반 세계 경제를 파탄 상태로 몰고 갔던 이른바 신용팽창의 주범중 하나로 변하게 된 바도 있다. 물론 우리나라에서 이루어지는 대규모 개발사업의 주된 파이낸싱 기법이기도 하다.
그럼 용산역세권 사업에서 동원된 자산유동화 기법을 잠깐 보자. 2009년 11월 27일 드림허브는 코레일에 중도금, 연체이자, 계약금 지급등을 이행하기 위해 대출금리 6.045%에 총 8,500억원의 대출채권을 발행한다. 하나은행(7,000억원), 우리투자증권(1,000억원), 신영증권(500억원)에서 각각 파이낸싱을 해서 일단 역세권 사업을 굴려간다.
일단 이 대출금으로 초기 자본투자의 형식을 갖추는 데 성공하면 전체적 사업이 성공할 것이라는 투자자들의 믿음(비록 형식적/절차적/최면적 미신이라할지라도)을 충족하게 되서 우선 수익권이라는 담보권이 생성된다. 자 이제 무엇이 보이는가. 빚으로 사업성을 부각시킨 나머지 생성된 담보권을 미끼로 해서 2차적 파이낸싱을 하는 것이다. 주된 목적은 사업을 굴려가고 금융비용을 낮추는 것이다. 드림허브는 대출로 권리를 갖게된 코레일 토지를 토지 신탁회사에 맡기고 신탁회사는 장차 토지가 발생시킬 것이라고 믿는 수익권의 우선권을 다시 드림허브에게 양도하고 드림허브는 그 우선 수익권을 대출자들(하나은행, 우리투자증권, 신영증권)에게 넘긴다. 이제 대출자들은 자신들이 드림허브에 대해 갖고 있는 8,500억원 상당의 대출채권과 우선 수익권을 새로 생성된 법인에 팔아 넘긴다.
이때 새로 생성된 법인은 이른바 SPC(Special Purpose Company)라 불리는 특수목적법인으로서, 드림허브가 오직 돈놀이 목적으로 이름표를 바꿔단 한시적 존재에 불과하다. 대출자들에게 채권과 우선 수익권을 인수한 SPC(드림허브제일차유동화전문(유)라는 이름의)는 대출자들에게서의 돈질이 생성한 우선수익권을 미끼로 해서 다시 채권을 발행해서 투자자들에게 넘긴다. 우선수익권 덕에 일차 파이낸싱 당시보다 금융비용이 줄어드는 것은 당연하다.
드림허브제일차유동화전문(유)는 2009년 12월 17일 무보증회사채를 5.97%의 금리로 발행에 성공하여 8,500억원을 손에 쥐고, 이 돈으로 1차 대출자들에게 대출금을 상환한다. 자산유동화 전문 변호사들 및 금융공학자들의 간단한 도움으로 한 달도 안된 간격을 두고 금융비용을 대거 끌어내린다. 일순간의 마법같지만 문제는 유동화의 기반이 된 자산이 앞으로도 건전할 것이고 가치가 팽창할 것이라는 맹목적 믿음이 기반하고 있음을 알아야한다.
이 과정이 이해가 가시는가? 금융공학 전공자가 아니라면 이해할 리가 없지...
사실 이 글을 작성하고 있는 나도 모른다. 단지, 이 분야의 전문가가 설명해주는 내용을 옮긴 것 뿐이다. 이 말을 우리들이 보통 사용하는 일반언어로 번역해보자.
30조 규모의 거대한 사업을 하기 위해서 설립된 드림허브는 투자를 받기 위한 금융공학적회사다. 이 회사가 코레일로부터 매입할 토지의 일부 권한을 근거로 채권을 발행해서 돈을 모은 것 뿐이다.
근데 이런 장면 어디선가 많이 보지 않았던가? 이런 식의 금융공학을 통해 만든 돈은 한마디로 가짜돈이다. 어디선가 빵꾸가 나는 순간 증발해 버리는 돈이며, 그 증발로 인해 발생한 누군가가 입은 피해는 결국 또 우리가 세금으로 땜빵해줘야 할 덩어리 일 뿐이다.
코레일은 이 ABS 채권을 제때 못 갚게 되어 소위 말하는 기한이익을 상실하게 될 경우, 그 때까지 받았던 중도금을 돌려주기로 약정까지 걸었다. 물론 그 경우가 되면 땅은 다시 코레일에게 돌아간다. 언론에 보도된 내용만으로는 그렇지만, 채권을 발행하기 위해 코레일이 또 무슨 약속을 해 줬는지는 아무도 모른다.
거기에 올해 들어 이 ASB 발행을 통해 1조원의 자금을 또 유입하려고 시도하고 있다. 그러나 이젠 더 이상 신용을 강화하기 위한 자산이 없다. 토지로 부족하다. 그래서 올해에는 ABS 발행이 지연되고 있다.
현재 상황으로 봐서는, 더 이상 이런 기법으로는 재원을 조달할 가능성이 없다. 사업비용은 커녕, 땅값도 못 치른 현재 상태에서 말이다.
참고로 코레일은 현재 땅값 8조원 중에 겨우 1조3550억원을 받은 상태이다. 연체되고 있는 중도금은 4조 규모가 넘는다. 그 이자만 해도...아찔한 숫자들이다.
2010년 2월
코레일은 컨서시엄에 참여한 17개 건설사를 대상으로 1조원 규모의 지급보증을 요구
이 내용은 무슨 얘길까?
어차피 공사가 시작되게 되면 결국 드림허브에 참여한 시공사들이 공사를 나눠가지게 된다. 그 비율도 역시 투자지분과 동일하게 가져가게 될 것이다. 결국 시공사들은 시공에 따른 마진을 수익으로 챙기게 된다. 그런 상황이니, 그냥 투자만 한 주주사(FI)들 보다는 시공을 하게될 건설사 주주(CI)들이 자신들이 벌어갈 돈으로 지급보증을 서고 그걸로 대출을 받아 땅값 중도금을 치르게 하자는 코레일의 요구였던 것이다. 이 요구에 대해 삼성물산은 앞장서서 참여한 모든 건설사 대표이사들에게 연판장을 돌려 지급보증을 거절하자고 주장질을 하게된다. 투자자들이 모두 다 같이 돈을 더 내든가 해야지 왜 시공사에게만 부담을 지우냐는 주장이다. 이 연판장 사건은 코레일의 심기를 무척이나 불편하게 만들어 버린다.
이부분에 대해서는 또다른 시각도 존재하고 있다. 삼성물산은 드림허브 컨서시엄내의 지분율이 3위에 불과하다. 1위는 코레일, 2위는 롯데. 코레일이나 롯데는 추가적인 자금투자 계획이 없다. 결국 드림허브에서 추가적인 자금이 필요하고 다른 자금공급원이 없다면 유상증자를 시도할 수 있는데, 그 경우 삼성물산이 약간의 추가 투자만으로 지분율 상승을 기대할 수 있게 된다. 즉, 삼성물산이 돈좀 더 내면, 최대주주가 될 수도 있다는 얘기가 된다. 최대 주주가 되면 이 드림허브 사업의 방향을 맘대로 좌우할 수 있게 되는 것은 물론, 이 사업으로 인해 발생할 수익도 지분율에 맞춰, 그 이상으로 차지하게 될 수도 있다.
물론 삼성측은 연판장을 돌려가며 건설사들의 지급보증을 말렸으면서도, 절대 자신들은 삼성의 지분을 올리고 싶어하는게 아니라고 강변하고 있다. 사실.. 저런 말을 하니까 더 수상하긴 하다.
결국 지난달, 6월 22일에 삼성물산은 코레일 측에게 추가적인 에누리를 시도한다. 그것도 그냥 에누리 정도가 아니다. 보시라..
- 토지매각대금의 중도금 납부시한을 준공이후로 미뤄줄 것
- 그 동안의 이자는 무이자로 해줄 것
- 사업 계획에 명시된 용적률을 600%에서 800%로 상향조정 해줄 것
두둥~
난 세상에서 딴지스들이 제일 뻔뻔한 줄 알았다. 나도 한 뻔뻔할 자신이 있어서 딴지스가 되었고, 내가 만난 딴지스들 진짜 만만치 않게 뻔뻔하다. 그러나 그 모든 뻔뻔들은 거니오빠가 이끄는 삼성맨들의 뻔뻔에 비하면 진짜 너불편짱 앞에서 배내미는 행동에 불과해져 버린 것이다.
혹시 이게 얼마나 뻔뻔한 요구사항인지 모를까봐 친절하게 설명까지 덧붙인다.
일단 첫 조건은.. 그냥 건물 다 지어서 팔릴 때까지 땅값 받을 생각 하지 말라는 조항이다. 안 팔리면 당연히 못 주겠다고 자빠지겠지. 두번째 조항은, 그 때까지 미룬다고 해서 그 큰돈에 이자 받을 생각도 하지 말라는 얘기다. 공사기간이 대략 6년 남았는데.. 8조원에 5%씩만 잡고 계산해봐라. 복리다. 이자가 얼마나 될까? 이자만 2조700억이 넘는다. 용적률은 서울시 소관인데, 200%가 올라가면, 건물 연면적이 얼마나 증가할까 모르겠다. 서울시에서 수도없이 진행되고 있는 재개발 사업들은 다 어쩌고, 드림허브건만 용적률을 200%나 올려 달라니..
코레일은 이런 요구에 대해 이렇게 대응을 한다.
7월 16일까지 중도금 및 연체이자에 대한 실질적인 납부계획을 제출하지 못하면, 사업 자체의 중단을 선언하고, 시행사 선정부터 다시 하겠다.
왜 7월 16일인가? 이미 작년에 발행한 ABS 채권의 이자기일이 다가온 것이다. 그 이자를 납부하려면 2개월 이전에 드림허브 이사회를 통과시켜야 하고, 그 제한 일자가 7월 16일이다. 그 이자를 못 갚으면? 뻔한거 아닌가, 채권 부도 상황이고, 부도난 채권은 정부의 자산관리공사가 인수해서 헐값에 처분해야 한다. 그 차액은 결국 또 우리가 내는 세금으로 메워야 된다.
그 뿐이 아니다. 이렇게 사업 자체가 중단되면, 드림허브 참여사 모두는 투자금을 날리게 된다. 코레일이 먹는 것도 아니다. 코레일 역시 드림허브의 최대주주라는 사실을 기억하자. 이런 규모의 피해를 입게 되면 참여한 금융기관들 다 타격을 받게 되고, 건설사들 역시 신뢰도가 하락한다. 그 뿐인가? 용산 근처에 땅값 상승을 기대하면서 한껏 올랐던 부동산 가격 역시 폭락하고, 전국적인 부동산 거품 붕괴의 서막이 될 수도 있다.
이건 마치 금융위기, 부동산위기, 건설산업위기의 종합 선물세트가 될 수도 있다는 얘기다.
그러니.. 과연 이 사태를 어떻게 해결해야 하는 것일까? 언제나처럼 똥 싸놓은 놈 따로 있고 치우는 놈 따로 있듯이, 결국 똥 치우는 일은 우리에게 떨어진 임무가 된다. 졸라 억울하지만 할 수 없다. 이게 우리 사회가 살아가는 드럽고 치사한 방식이다.
먼저 생각해 볼 일은 이 계획 자체를 근본적으로 집어치우는 길이다. 도대체 용산에다가 코엑스 다섯배 규모의 건물을 지어 놓으면 거기 입주할 사람들이나 거기서 놀 유동인구는 어디서 확보를 한단 말인가. 가뜩이나 코엑스도 상암도 사무실 텅텅 비어서 고민인데, 그걸 또 늘리면.. 사무실 임대료좀 싸지려나?
기왕에 투입된 자금이 아깝긴 하지만, 근본적인 계획 변경을 통해, 백층짜리 랜드마크에 대한 꿈 따위는 저버리고 거기다가 도심 녹지공원을 만들어 버리는 건 어떨까? 코레일의 부채 문제는 어차피 정부가 기왕에 저지른 잘못이니, 세금으로 메꿔줘도 할 수 없다. 그리고 철도정비창도 도심에 있으면 안될 시설물인 것은 틀림 없다. 그거 지방으로 옮겨 버리고, 용산 미군기지터와 합쳐서 대규모 도심 녹지공원을 만든다면 거액을 투입하는 디자인서울 프로젝트보다는 한차원 높은 서울이라는 도시의 가치를 상승시킬 수도 있을 것이다.
문제는 계획이 무산될 경우, 기왕에 드림허브에 투자한 기업들이 겪을 피해이다. 이 피해가 점차 영향력을 넓혀서 또다른 금융위기를 가져오게 되지는 않을까? 거기에 용산 개발을 기대하면서 한껏 올라간 땅값은 또 어쩌란 말인가. 그거 폭락하면서 전국적인 부동산 거품 붕괴가 일어나면 어쩌지? 하여간 졸라 무서운 일이다.
하지만 이 계획 그대로 못먹어도 고~ 를 외치면서 강행을 했을 때 닥칠 수도 있는 더 큰 경제적 재앙을 막는 차원에서 과감하게 선택해 볼만한 대안일 수도 있다.
또 하나는, 어떻게 해서든 사업의 수익성을 확보할 수 있는 방향으로 사업계획을 변경하는 길이다. 기왕에 집행된 자금도 살리고, 또다른 종류의 연착륙을 하기 위해서는 이 방법을 택할 수 밖에 없다. 예를 들어 모처(모처는 개뿔.. 삼성연구소겠지..)에서 연구하고 있다는 도심 테마파크를 짓는건 어떨까?
어떤 방법을 쓰더라도 이 계획을 그대로 지속하기 위해서는 코레일은 큰 폭의 양보를 해야 한다. 8조나 기대했던 정비창 땅값은 이미 물건너 간거라고 봐야 한다는 얘기다. 그거 받지도 못할뿐더러, 받더라도 한참 뒤에나 받게될 것이다. 결국 서울시와 정부가 삼성물산의 손을 들어주고, 코레일에게 양보하라고 해야 한다는 것이다. 경찰총장 출신 허준영 코레일 사장 불러다가 백반한끼 사주고 팔좀 비틀어 주면 끝나는 일이겠지.
그리 되면? 코레일은 어차피 피해를 보겠지만, KTX 관련 부채는 정부가 복구해 주면 된다. 반면에 삼성물산은 남의 땅 꽁으로 먹고 뭔가 새로운 계획하에 그나마 수익을 확보할 수 있는 건물을 짓게 된다. 아마 삼성측은 이 시나리오를 기대하고 있을 것이다. 설마... 이런 시나리오를 삼성물산이 처음부터 획책한 것일까?
결국 사업성도 별로 없는 거대한 계획이 수행되고, 다들 손해보면서 세금으로 다 메꿔주는 사이에 삼성만 이득을 보게되는 결론이 나오고 만다. 이 꼴이 정상일까?
확실한 것은 현재 용산에서 진행되고 있는 일이 우리가 알 수 없는 거대한 힘들간의 협잡속에서 진행되면서 문제가 생기면 다 우리들 세금으로 떼우는 식으로 망가져 가고 있다는 사실이다. 이래도 우리가 떼우고, 저래도 우리가 떼운다. 이게 도대체 뭐하는 꼴이냐는 말이다.
이 사건의 시작은 참여정부였다. 앞선 정부들이 무리하게 추진해 놓은 똥덩어리중 대표적인 것중에 하나인 KTX 문제, 그 막대한 건설비용이 고스란히 코레일 부채로 잡혀 있는 상황에서 그 상황을 타개하기 위하여 소위 “철도 정상화 방안”이라는 것을 만든 주체가 참여정부였다.
물론 이 개발사업은 서울시 소관이고, 이 사업의 계획단계 시절에 서울시장은 가카였다. 그리고 이 사업을 이어받은 차기 시장은 오세훈이다. 개발이라면 사족을 못쓰는 토건족들, 언제나 그들의 이익과 보조를 함께하는 가카..
하지만 언제나 그렇듯이 그런 거대한 규모의 삽질은 계획했던 대로 이익을 내지 못하기 마련이다. 공사비는 시간이 갈수록 늘어가고, 이자는 쌓여만 가고, 사업 자체를 때려 치우자니 그 동안 들어간 돈이 아깝고, 또 중단되면 여럿 다치는 상황이 발생하니 어떻게 해서든 땜빵을 하려들고, 정권은 법도 무시, 절차도 무시하면서 편의를 봐주고.. 결국 이익은 개뿔 돈만 다 쏟아 버리는 상황이 반복되고 있다.
그리고 이 모든 사건의 중심에는 삼성이 또 자리잡고 있다. 이익은 나의 것, 피해는 국민의 것, 이런 개소리를 뇌까리면서, 여차하면 배째라~ 하고 자빠져 버리는 선수들.
그게 삼성의 진정한 참모습이다.
“이성수를 아십니까? 윤용헌씨를 아십니까? 이상림씨 양회성씨 한대성씨를 아십니까 그리고 김남훈 경사를 아십니까?”
이 얘기는 지난 지방선거에서 서울시장 후보들간에 있었던 토론회에서 진보신당의 노회찬 후보가 한나라당의 오세훈 후보에게 던졌던 질문이다. 그리고 그 질문은 이렇게 이어진다.
“이 분들에게 사죄할 용의는 없으십니까?”
앞뒤 경위야 어찌되었든, 세계에서 손꼽히는 규모의 대도시 서울 한복판에서 사람들이 처참하게 불에 타서 죽어갔다. 돈 때문이라고? 자본주의 사회에서 살고 있는 우리들에게는 돈은 피와 같은 것이다. 이들을 떠나 보내는 영결식장에서 한평생을 독재와 싸워온 백발의 노인은 이렇게 얘기를 했다.
<용산 참사 희생자들의 영결식에서의 백기완님의 연설>
이 죽음은 정당한 대우를 끝내 받지 못했다. 오히려 조롱과 멸시를 받아야 했다. 사태가 벌어지고도 한참 뒤에야 얼결에 총리가 되었다가 최근에 얼결에 쫓겨난 정운찬이라는 사람이 찾아갔을 뿐이다. 그리고 그는 이렇게 앉아서 얘길 했다.
그리고 그는 얼마 지나지 않아 뜻하지 않은 화재사고로 희생된 일본인 유가족들에게 이런 자세로 사과를 했다.
사실 뭐라 할 말이 없다. 외국인 관광객들의 죽음을 대하는 자세와 너무나 비교되는 자국민들의 처참한 죽음을 대하는 이 정권의 대표자의 자세는 이미 너무나 널리 알려져 있어서 부연 설명을 할 필요 자체를 못 느낄 정도이다.
과연, 그들의 죽음은 우리에게 어떤 의미로 다가오는가?
물론 이 글은 그들의 처참한 죽음을 다시 상기시키기 위해 쓴 글은 아니며, 이들의 죽음의 현장은 드림허브의 재개발 현장을 살짝 비켜난 곳이기도 하다. 그러나 같은 시대 같은 장소를 배경으로 달라도 이렇게 다른 일이 벌어지고 있다는 현실 앞에서, 나는 이 글을 도대체 어떻게 마무리 해야 할지를 알 수가 없다.
이게 우리가 살아가는 우리의 국가이고 우리의 사회이다. 참으로 위대한 자본주의다.
사람들이 죽어갔다. 자신이 생업을 꾸려 나가기 위해 가지고 있던 조그만 가게 하나가 이러한 거대한 욕망의 꿈틀거림에 휩쓸려 헐려 나가는 상황에서 보상금이라도 조금 더 받겠다고 항의하던 사람들이 불에 타 죽었다. 그러고도 제대로된 위로 한마디 들은 적이 없다.
불에 타죽은 것은 그들만이 아니다.
우리가 모르는 새에 우리 주변에는 더럽고 추한 욕망을 깔고 자본의 더러운 불길이 솟아 오르고 있다. 우리 모두가 얼마 안되는 시간 안에 그 불에 타죽을 지도 모르겠다.
아니 이미 우리 몸이 타들어 가고 있는 것은 아닐까?
그렇게 생각해서 그런지 엉덩이가 좀 뜨겁다.
이 긴 글을 여기까지 다 읽은 당신은 진정한 용자.. 또한 진정한 잉여!!
사실 이 글은 딴지일보 정치불패 게시판에 기생하는 챗방에 24시간 상주하는 정치덕후 잉여 NPC들의 공동작업으로 쓰여졌슴다. 물뚝심송은 단지 그 의견들을 모아 정리만 했을 뿐.
그러니 삼성측에 계신 분들은 이 글을 보고 뭔가를 하고 싶으실 때, 저를 찾지 마시고 딴지 총수를 찾으시기 바랍니다. 모든 것은 그 뚱띠,수염쟁이 총수가 사주한 일이에요.